“345”融資新規(guī)或加速行業(yè)洗牌 房企降負(fù)債成下半年首要目標(biāo)
在2020年房企年中報(bào)的業(yè)績(jī)會(huì)上，“345”融資新規(guī)成了高頻詞匯。
8月23日，央行、住建部在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，央行、住建部會(huì)同相關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。
雖然沒(méi)有出臺(tái)具體的細(xì)則，不過(guò)“345”新規(guī)已經(jīng)成為眾所周知的秘密。盡管這一新規(guī)在短期內(nèi)扼住了部分開(kāi)發(fā)商的喉嚨，不過(guò)在他們看來(lái)有助于行業(yè)穩(wěn)健地發(fā)展。面對(duì)融資新規(guī)的倒計(jì)時(shí)，下半年，降負(fù)債將成為許多房企的首要目標(biāo)，他們會(huì)如何做呢？
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土地市場(chǎng)火熱致政策轉(zhuǎn)向
此前，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱(chēng)，監(jiān)管部門(mén)為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模，出臺(tái)新規(guī)對(duì)房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設(shè)置了“三道紅線”，具體為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。
根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。即如果 “三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò) 5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò) 10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò) 15%。
對(duì)于這一新規(guī)，中原地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，從上半年的寬松政策到下半年開(kāi)始趨向收緊，政策的轉(zhuǎn)向與房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)較好，部分城市市場(chǎng)熱度上漲過(guò)快，土地市場(chǎng)活躍、溢價(jià)率高不無(wú)關(guān)系。而正榮地產(chǎn)董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼行政總裁黃仙枝在8月24日的業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，政策之所以出現(xiàn)一些變化，或與上半年部分城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱跡象有關(guān)。
不過(guò)，在企業(yè)看來(lái)，這一政策有助于行業(yè)健康發(fā)展。其中，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼8月26日在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，這一舉措的主要目的還是想穩(wěn)住開(kāi)發(fā)商的杠桿，控制負(fù)債不會(huì)過(guò)快增長(zhǎng)，從而把房?jī)r(jià)的發(fā)展穩(wěn)定下來(lái)。
“其實(shí)在這之前，包括像限制開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸款的額度，包括借公司債以新?lián)Q舊，這一系列措施都是為了讓行業(yè)的融資體量能夠有序增長(zhǎng)，而不是爆發(fā)式增長(zhǎng)。整體而言，我們認(rèn)為它會(huì)加快行業(yè)的健康化，對(duì)行業(yè)的發(fā)展是一件好的事情。”趙軼說(shuō)道。
中南建設(shè)(行情000961,診股)CFO辛琦認(rèn)為，這是針對(duì)房企、針對(duì)金融機(jī)構(gòu)的雙管齊下的長(zhǎng)效機(jī)制。限制負(fù)債增長(zhǎng)規(guī)模，對(duì)于頭部房企來(lái)講，可能會(huì)更加穩(wěn)定，而將來(lái)逆市飄紅、彎道超車(chē)可能變得越來(lái)越難了，也打消部分房企狂飆突進(jìn)的念想。
對(duì)于這一新規(guī)，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱分析認(rèn)為，一旦融資新規(guī)落地，將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生較大影響：土地市場(chǎng)降溫，新房銷(xiāo)售加速，對(duì)頭部房企是利好，對(duì)高負(fù)債的房企則影響較大，必將加速行業(yè)洗牌。
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行業(yè)將加速洗牌
天風(fēng)證券(行情601162,診股)根據(jù)2019年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為70%、凈負(fù)債率為100%、貨幣短債比為1三條標(biāo)準(zhǔn)對(duì)銷(xiāo)售額較高的50家房企進(jìn)行了劃分。其中同時(shí)踩到“三道紅線”的房企共14家，踩到兩道紅線的房企共10家，踩到一道紅線的房企有14家。全部不踩線的僅有12家，其中僅有龍湖與濱江兩家企業(yè)為民企。
由此來(lái)看，下半年，降負(fù)債將成為大部分企業(yè)的首要目標(biāo)。華創(chuàng)證券分析師周冠南指出，若“三道紅線”政策實(shí)施，房企存貨周轉(zhuǎn)有望提速，引入聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)投資者的案例可能增多，銷(xiāo)售回款周期或?qū)⒖s短。
中原視點(diǎn)分析指出，今年下半年，如果融資渠道受限，房企資金壓力加劇，要改善負(fù)債率、改善融資結(jié)構(gòu)，又要沖全年業(yè)績(jī)，回款能力將是房企持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)房企可能采取降價(jià)跑量、加快建設(shè)周期、拆分上市、轉(zhuǎn)讓等措施。
而中南建設(shè)CFO辛琦在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上指出，“融資新規(guī)落地后，要求我們?cè)陧?xiàng)目的合作層面，進(jìn)一步增大權(quán)益類(lèi)的合作；也逼著我們?cè)凇?債’的模式里，可能在‘股’的端口需要做更多的努力。”雅居樂(lè)董事局主席兼總裁陳卓林則表示：“下半年如果沒(méi)有好地、好項(xiàng)目，就到明年再拿地，目前拿地一定要把負(fù)債比控制在70%左右的合理水平。”
相比之下，沒(méi)有踩線的企業(yè)則會(huì)更加游刃有余。以龍湖為例，截至2020年6月30日，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率51.4%，在手現(xiàn)金784.0億元，現(xiàn)金短債比為4.55倍。銷(xiāo)售方面，今年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1111.0億元，同比增長(zhǎng)5.2%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額511.4億元，同比增長(zhǎng)32.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤(rùn)為63.4億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評(píng)估增值等影響后的核心凈利潤(rùn)52.7億元，同比增長(zhǎng)12.1%。
此外，作為一家民營(yíng)房企，龍湖集團(tuán)保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，融資利率與華潤(rùn)、中海等央企相當(dāng)。無(wú)論是從銷(xiāo)售端還是融資端來(lái)看，龍湖都手握一手好牌。
除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，如今寬松的財(cái)務(wù)局面也讓龍湖在其余航道上更加游刃有余。對(duì)于新規(guī)的影響，招商證券(行情600999,診股)趙可團(tuán)隊(duì)認(rèn)為這樣會(huì)帶來(lái)兩個(gè)結(jié)果：一方面，表現(xiàn)為龍頭房企的開(kāi)發(fā)類(lèi)基本盤(pán)規(guī)?？赡苡瓉?lái)明顯高于行業(yè)增速的上漲；另一方面，表現(xiàn)為這類(lèi)房企的生態(tài)鏈孵化動(dòng)作游刃有余，也僅僅只有這類(lèi)房企才能做到。
龍湖上半年的表現(xiàn)證實(shí)了這一判斷。商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，上半年，龍湖主動(dòng)給予商戶的金融支持和互動(dòng)扶持，推出線上創(chuàng)新以及空間的創(chuàng)新、點(diǎn)位高效利用等措施，獲得了26.7億元的租金收入，且全年有望達(dá)到60億元。而疫情也沒(méi)有減緩龍湖商業(yè)的節(jié)奏，下半年，龍湖商業(yè)將會(huì)迎來(lái)8個(gè)商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，2021年新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)預(yù)計(jì)為10個(gè)。
此外，租賃住房業(yè)務(wù)方面，龍湖亦有信心達(dá)成2020年冠寓計(jì)劃開(kāi)業(yè)10萬(wàn)間，租金收入達(dá)到20億的目標(biāo)。其第四個(gè)主航道——龍湖智慧服務(wù)的實(shí)際管理面積也已經(jīng)達(dá)到1.32億平方米，今年的收入有望達(dá)到60億。
龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，未來(lái)公司的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)會(huì)保持每年雙位數(shù)的增長(zhǎng)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、智慧服務(wù)業(yè)務(wù)都有信心會(huì)保持每年30%的增長(zhǎng)。全集團(tuán)的利潤(rùn)增長(zhǎng)非常可期，今年有望達(dá)成20%的增長(zhǎng)。
進(jìn)入房地產(chǎn)下半場(chǎng)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，比的是誰(shuí)能活下去、活得好、活得久。此次融資新規(guī)下，房企將會(huì)有怎樣的表現(xiàn)，我們將持續(xù)關(guān)注。