“345”融資新規或加速行業洗牌 房企降負債成下半年首要目標
在2020年房企年中報的業績會上，“345”融資新規成了高頻詞匯。
8月23日，央行、住建部在北京召開重點房地產企業座談會，會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
雖然沒有出臺具體的細則，不過“345”新規已經成為眾所周知的秘密。盡管這一新規在短期內扼住了部分開發商的喉嚨，不過在他們看來有助于行業穩健地發展。面對融資新規的倒計時，下半年，降負債將成為許多房企的首要目標，他們會如何做呢？
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土地市場火熱致政策轉向
此前，21世紀經濟報道稱，監管部門為控制房地產企業有息債務規模，出臺新規對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設置了“三道紅線”，具體為剔除預收款后的資產負債率大于 70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。
根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。即如果 “三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過 5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過 10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負債規模年增速不得超過 15%。
對于這一新規，中原地產研究院分析認為，從上半年的寬松政策到下半年開始趨向收緊，政策的轉向與房地產市場恢復較好，部分城市市場熱度上漲過快，土地市場活躍、溢價率高不無關系。而正榮地產董事長、執行董事兼行政總裁黃仙枝在8月24日的業績會上也表示，政策之所以出現一些變化，或與上半年部分城市土地市場出現過熱跡象有關。
不過，在企業看來，這一政策有助于行業健康發展。其中，龍湖集團首席財務官趙軼8月26日在業績會上表示，這一舉措的主要目的還是想穩住開發商的杠桿，控制負債不會過快增長，從而把房價的發展穩定下來。
“其實在這之前，包括像限制開發貸款、按揭貸款的額度，包括借公司債以新換舊，這一系列措施都是為了讓行業的融資體量能夠有序增長，而不是爆發式增長。整體而言，我們認為它會加快行業的健康化，對行業的發展是一件好的事情。”趙軼說道。
中南建設(行情000961,診股)CFO辛琦認為，這是針對房企、針對金融機構的雙管齊下的長效機制。限制負債增長規模，對于頭部房企來講，可能會更加穩定，而將來逆市飄紅、彎道超車可能變得越來越難了，也打消部分房企狂飆突進的念想。
對于這一新規，易居企業集團CEO丁祖昱分析認為，一旦融資新規落地，將對行業產生較大影響：土地市場降溫，新房銷售加速，對頭部房企是利好，對高負債的房企則影響較大，必將加速行業洗牌。
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行業將加速洗牌
天風證券(行情601162,診股)根據2019年財務數據統計，按照剔除預收賬款資產負債率為70%、凈負債率為100%、貨幣短債比為1三條標準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中同時踩到“三道紅線”的房企共14家，踩到兩道紅線的房企共10家，踩到一道紅線的房企有14家。全部不踩線的僅有12家，其中僅有龍湖與濱江兩家企業為民企。
由此來看，下半年，降負債將成為大部分企業的首要目標。華創證券分析師周冠南指出，若“三道紅線”政策實施，房企存貨周轉有望提速，引入聯營、合營投資者的案例可能增多，銷售回款周期或將縮短。
中原視點分析指出，今年下半年，如果融資渠道受限，房企資金壓力加劇，要改善負債率、改善融資結構，又要沖全年業績，回款能力將是房企持續經營的關鍵，預計房企可能采取降價跑量、加快建設周期、拆分上市、轉讓等措施。
而中南建設CFO辛琦在業績發布會上指出，“融資新規落地后，要求我們在項目的合作層面，進一步增大權益類的合作；也逼著我們在‘股+債’的模式里，可能在‘股’的端口需要做更多的努力。”雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林則表示：“下半年如果沒有好地、好項目，就到明年再拿地，目前拿地一定要把負債比控制在70%左右的合理水平?！?/P>
相比之下，沒有踩線的企業則會更加游刃有余。以龍湖為例，截至2020年6月30日，龍湖集團凈負債率51.4%，在手現金784.0億元，現金短債比為4.55倍。銷售方面，今年上半年，龍湖集團實現合同銷售金額1111.0億元，同比增長5.2%；實現營業額511.4億元，同比增長32.6%；實現歸屬于股東的凈利潤為63.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后的核心凈利潤52.7億元，同比增長12.1%。
此外，作為一家民營房企，龍湖集團保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，融資利率與華潤、中海等央企相當。無論是從銷售端還是融資端來看，龍湖都手握一手好牌。
除了地產開發業務外，如今寬松的財務局面也讓龍湖在其余航道上更加游刃有余。對于新規的影響，招商證券(行情600999,診股)趙可團隊認為這樣會帶來兩個結果：一方面，表現為龍頭房企的開發類基本盤規?？赡苡瓉砻黠@高于行業增速的上漲；另一方面，表現為這類房企的生態鏈孵化動作游刃有余，也僅僅只有這類房企才能做到。
龍湖上半年的表現證實了這一判斷。商業運營方面，上半年，龍湖主動給予商戶的金融支持和互動扶持，推出線上創新以及空間的創新、點位高效利用等措施，獲得了26.7億元的租金收入，且全年有望達到60億元。而疫情也沒有減緩龍湖商業的節奏，下半年，龍湖商業將會迎來8個商場的開業，2021年新開業商場預計為10個。
此外，租賃住房業務方面，龍湖亦有信心達成2020年冠寓計劃開業10萬間，租金收入達到20億的目標。其第四個主航道——龍湖智慧服務的實際管理面積也已經達到1.32億平方米，今年的收入有望達到60億。
龍湖集團CEO邵明曉在業績發布會上表示，未來公司的地產開發業務預計會保持每年雙位數的增長，商業運營、租賃住房、智慧服務業務都有信心會保持每年30%的增長。全集團的利潤增長非常可期，今年有望達成20%的增長。
進入房地產下半場，行業競爭，比的是誰能活下去、活得好、活得久。此次融資新規下，房企將會有怎樣的表現，我們將持續關注。