遞表物管企業(yè)還在排隊等待之時，完成上市的物管企業(yè)則掀起了收并購大潮。不過，收并購推動物管企業(yè)規(guī)模快速擴大的同時，還會帶來許多問題。毛利率走低是其中之一。

　　2020年末，物業(yè)股一支接一支赴港上市；2021年初，物業(yè)公司的規(guī)模擴張計劃也加速推進，既有恒大物業(yè)(港股06666)、合景悠活(港股03913)的大手筆收并購，在管面積一口氣完成躍升，也有金科智慧服務、弘陽服務(港股01971)的小步快跑。

　　不完全統計顯示，截至1月末，各大上市物業(yè)公司披露了15起收并購動作。業(yè)內認為，2020年新上市物管企業(yè)達到16家之多，作為擴大規(guī)模的快捷方式，物管企業(yè)將在2021年積極推動收并購。

　　并購頻發(fā)

　　2月3日，眾安集團(港股00672)旗下的眾安智慧生活服務有限公司以1.05億元的代價，將中國新城市(行情300778,診股)(港股01321)集團的商業(yè)物業(yè)管理業(yè)務收入囊中。

　　相較于眾安集團的“小動作”，恒大物業(yè)的收購動作可謂引人矚目。

　　立下每月新增拓展在管面積3000萬平方米的“軍令狀”不久，1月29日，恒大物業(yè)披露了首次收并購大動作，其以15億元總對價，收購寧波市雅太酒店物業(yè)服務有限公司100%股權。

　　恒大物業(yè)公告顯示，寧波雅太在浙江、江蘇、山東、四川等13個省份39個城市擁有在管項目940個，在管面積超過8000萬平方米，涵蓋住宅、寫字樓、城市綜合體、大型工業(yè)園等業(yè)態(tài)，同時還擁有33個城市公共服務項目，在5A景區(qū)、地鐵、高鐵、機場、醫(yī)院等公共建筑及城市公共服務領域擁有管理經驗。通過此次收購，恒大物業(yè)的在管面積將超過3.8億平方米。

　　據克而瑞物管統計，截至2020年底，彩生活(港股01778)以約3.84億平方米的在管面位列行業(yè)第四位，碧桂園服務(港股06098)則以4.09億平方米位列第三位。也就是說，收購完成后，恒大物業(yè)的在管面積將成為行業(yè)第四，距第三名也僅一步之遙。

　　同樣通過一筆收購實現規(guī)模躍升的還有合景悠活。1月18日，合景悠活宣布擬以現金代價13.16億元收購雪松智聯科技集團有限公司的80%股權。

　　其中，截至2020年底，雪松智聯在管面積約8600萬平方米，是合景悠活同期在管面積的2倍。收購完成后，合景悠活的在管面積將突破1.2億平方米。據克而瑞物管發(fā)布的數據，合景悠活的在管面積規(guī)模此前位列行業(yè)45位，收購完成之后，其在管面積將超過華潤萬象生活(港股01209)的1.1億平方米、低于藍光嘉寶服務(港股02606)的1.3億平方米，位列17或18位。

　　事實上，藍光嘉寶服務也是通過收購逐步完成了規(guī)模擴張。據嘉和家業(yè)統計，藍光嘉寶服務在2020年先后完成17次股權收并購，共斥資約10億元，帶來5100余萬平方米的管理規(guī)模。

　　促使大部分物管企業(yè)進行收并購的是其對規(guī)模的渴求。

　　“當前正屬于物業(yè)行業(yè)跑馬圈地的重要階段，規(guī)模仍是物企企業(yè)發(fā)展的核心。” 藍光嘉寶服務董事長姚敏表示。

　　諸葛找房數據中心分析師陳霄向記者表示，對于物管公司來說，收并購是迅速實現規(guī)模擴張的最有效手段，尤其是在當前物管行業(yè)正處于迅速發(fā)展期，集中度尚不是很高的情況下，各大上市物管公司更是抓緊時機積極擴張，提高市場占有率，迅速搶占市場。

　　2021年，物管行業(yè)的收并購浪潮將更加猛烈。

　　“從上市企業(yè)收并購發(fā)起時間看，多聚集于物企上市后的1-2年，其中上市后1年內，是物企的黃金收購窗口期。”嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院院長唐卓認為，“2020年新上市物企數量高達16家，這些企業(yè)的總融資凈額546億元，占總融資規(guī)模的75%，在資金、企業(yè)擴張需求、利潤要求、戰(zhàn)略發(fā)展、規(guī)模效應的趨勢下，2021年將會成為物業(yè)行業(yè)收并購的大年。”

　　問題潛藏

　　收并購推動物管企業(yè)規(guī)模快速擴大的同時，還會帶來許多問題。毛利率走低是其中之一。

　　2019年底，碧桂園服務的物業(yè)管理服務業(yè)務的毛利率同比下降1.7個百分點至約30.2%。對此，碧桂園服務表示主要是由于其在2019年下半年收購多個物業(yè)管理公司并積極加大對外市場拓展第三方項目，新增的項目拉低了物業(yè)管理服務的毛利率。

　　雅生活的物業(yè)管理服務毛利率水平也在2019年下降2.1個百分點至25.3%，其表示原因之一便是收并購企業(yè)貢獻同比提升，而該些企業(yè)采取市場化發(fā)展策略，毛利水平相對較低。

　　同時，對于物管行業(yè)來說，規(guī)模擴大并不必然等于估值上漲。彩生活很早就踏上了收并購擴張之路。公開信息顯示，2014年上市之后，彩生活先后耗資近40億收購了百余家企業(yè)，規(guī)模快速擴大。2017年，彩生活以20.13億元的價格吞下了萬達物業(yè)，合約管理總建筑面積在當年突破了4億平方米。

　　不過，規(guī)模處于頭部的彩生活，卻一直陷在低估值中。就港股上市物企來看，其市盈率多在30-50倍，甚至在百倍以上，其中碧桂園服務、恒大物業(yè)的總市值已逼近2000億港元；而彩生活目前的市盈率約為9倍，總市值在50億港元左右。

　　“收購確實是能快速提升物業(yè)公司管理規(guī)模的最佳手段，但需要與公司的經營模式和運營能力相聯系，需要有規(guī)模、有增長、有特色的經營模式才更受資本市場青睞。”同策研究院資深分析師肖云祥認為。

　　陳霄也認為，在物管公司大舉收并購的同時，擴張速度過快，成本上升，若是盈利水平不能跟上，則對于企業(yè)運營來說將面臨挑戰(zhàn)，估值也會受到影響。

　　值得一提的是，在越來越多有名、有錢的大型物管企業(yè)涌入收并購行列時，實力稍弱的中小型物管企獲得理想標的的難度將加大。

　　1月31日，南都物業(yè)(行情603506,診股)發(fā)布公告稱，將與陜西國金實業(yè)發(fā)展有限公司、陜西秦嶺基金管理有限公司、陜西國金現代(行情300830,診股)生活服務有限公司簽訂《增資擴股協議》，擬以自有資金135萬元向標的公司進行增資。本次增資完成后，南都物業(yè)將持有標的公司45%的股權，并納入公司合并報表范圍。

　　但上述標的公司的業(yè)績并不十分突出，其2021年1月營業(yè)收入為0，凈利潤-0.83萬元。

　　相較而言，合景悠活拿下的雪松智聯截至2020年11月底實現收益約11.93億元、稅前凈利潤約1.63億元；而恒大物業(yè)則與出讓方訂下了業(yè)績承諾，后者要保證寧波雅太方面在2021年度營業(yè)總收入實現20億元、凈利潤實現1.2億元，2022年度營業(yè)總收入實現23億元、凈利潤實現1.4億元。