01

　　風水輪流轉。

　　在大家都在聊東北房價的衰落以及鶴崗、阜新的萬元房的時候，東北第一大城市沈陽出重手了，9部門聯合壓房價了，從供地、配建、施工、銷售等多方面約束，最終落實到個人，提高二套房首付比例到50%，增值稅2年免征到5年免征。

　　需要調控的城市，肯定是房價漲得太兇了。

　　確實，6月份沈陽新房同比上漲9%，7月份的二手房同比上漲10.3%，在同類城市里面，都是上漲比較快的，尤其是7月份的漲幅，僅次于唐山和深圳。

　　熱點城市的迭代還是很奇妙的，一些核心城市的房價之前猛漲，引得調控政策頻出，但是這個漲價趨勢又帶動了周邊城市房價的上揚，就跟石頭扔進湖里，漣漪會一層層的逐步出現，時機把握不好，買房成本就得高不少。

　　比如著名的散裝省江蘇，8月份南京同比漲幅只有0.31%，蘇州跌了3.1%，但是從南京、蘇州撤出來的錢，恐怕都進了江蘇的其他城市，宿遷（18.46%）、連云港(行情601008,診股)（17.77%）、淮安（13.96%）、南通（9.24%）、揚州（7.71%）的漲幅都不小，散裝江蘇在房價方面可是不容小覷；

　　浙江也是一樣的，杭州的同比漲幅0.67%，但是嘉興（14.02%）、紹興（13.3%）、寧波（11.53%）的漲幅都超過了10%；

　　合肥的漲幅只有3.56%，但是蚌埠（12.75%）和淮北（11.05%）的熱度都超過了合肥；

　　福州的漲幅已經跌到1%以下，但是閩北的寧德卻以22.45%的同比漲幅，位居漲幅榜的第二位。

　　西部城市也一樣，西寧領漲，同在青海的海西州也跟著漲了，銀川領漲的時候，同在寧夏的臨夏州也漲，烏魯木齊領漲，同在新疆的巴州也漲，畢竟熱度帶起來了，這些城市房價低還不限購，“沒準就是機會”。

　　但是蹭完熱度之后，還有沒上漲的后勁兒，就不一定了。

　　02

　　最神奇的還是廣東省。

　　這里有房價全國最高的城市，還有8月同比漲幅全國最高和最低的城市。

　　深圳，作為中國房價的頭牌，75249元/㎡的單價讓京滬望塵莫及，北京62514元/㎡的均價，和深圳之間差了一個唐山。

　　8月漲得最猛的是東莞，27.72%，當之無愧的“冠軍”；跌得最狠的是潮州，-23.61%，幅度相當之大。

　　流水的熱點，鐵打的深圳。

　　深圳漲這么狠已經好久了，近些年房價的小馬達就沒停過，疫情期間大家帶著口罩去搶房，這個架勢都有點嚇壞全國人民。

　　當然，深圳也沒閑著，先是去調控樣板長沙取經，然后回來就搞了個出其不意的“深八條”，很多人一夜失去買房資格，勸退了好一批的炒房客。

　　但是再回過頭來看一看8月份，16.87%的同比漲幅，還是很嚇人的，炒房還是有錢賺，“搶到就是賺到”還是阻止不了人們前赴后繼，再這么漲下去，超越香港地區也就指日可待了。

　　深圳正在以飛起來的速度，跟全國拉開距離。

　　深圳的房價已經是廣州的2倍，是廣東房價最低的云浮的15倍，更是全國房價最低點鶴崗的32倍。

　　03

　　東莞多少都是沾了深圳的光。

　　深圳的漲幅雖高，但是調控還是限制了很多人，深圳買不了買不起，就自然向周邊擴散，東莞的價格跟著就起飛了。

　　但是潮州就很不樂觀。

　　而潮汕人雖然被認為是中國最會做生意的族群之一，但是潮州實在是離廣東發展重點珠三角太遠了，這里到廣州深圳都有三四百公里，而且潮州本身的陶瓷、婚紗材料等產業對整個經濟的支撐度還是不太夠，潮州的經濟發展一直不太行，而不少人潮州人的生意并不在潮州本地而是在大灣區甚至東南亞。

　　空心的潮州，自然房價直跌。

　　從這個角度來看，房價分化的大趨勢還是很明顯的，大灣區內的深莞穗領漲，萬元已經成為省內房價的一個分界線，而其他城市是漲是降，還是要看經濟基礎，這種漲跌互現，只是全國市場中的一個縮影。

　　炒房抓不住趨勢，還是挺慘的，被埋葬也是分分鐘的事。

　　當然，漲得太狠，還是要管一管的。

　　東莞從7月份就開始了調控的動作，先是在7月2日把商品房的預售管起來，不能再捂盤了，而且不僅預售價格要限制，裝修標準也做了上限規定；7月25日，限購升級，不認個稅，只認社保，公積金僅限本市戶籍；9月3日，再次對“7·25”政策打補丁，對政策前后做了認定。

　　3個政策的密集出臺，東莞的房價的漲幅應該抵得上一片“退燒藥”。

　　04

　　調控有用么？有用。

　　在一定程度上，中國的房地產市場，還是一個政策市場。

　　2020年初，因為疫情的影響，救市的話題開始起來了，但是基于房價此前的教訓，采取的都是“救企不救市”，給企業一定的寬松度，但是在金融以及限購方面，依然是框得死死的，別越線，咋著都行。

　　但是，市場緩過來的速度比預期的還要快，疫情還沒過去，大家反手就又奔向了售樓處，又有了要熱的苗頭，搶房這事兒卷土重來了。

　　這情形，別說救市了，救企都要放棄了，“三條紅線、四檔管理”下來，房企們又要謹小慎微了起來，而城市也沒閑著，從7月份開始，全國已經有10個城市開始再調控了，炒房的空子越來越少了。

　　看一下數據，8月全國二手住宅總價中位數為128萬元，較上月下降7萬元；全國二手房新增供給118萬套，較去年同期減少28.9%，簡而言之，市場熱度和房價都有點降了。

　　但調控又不能一勞永逸，中國房價調控的最大特點，沒有一場調控能徹底搞定房價，可能是約談一波，調控一波，撲滅一波，又漲起一波來。

　　05

　　這方面，深圳最積極，調控措施已經開始走向國際化。

　　8月底，深圳住建局局長發表了一段話，還挺有意思，深圳要向新加坡學習，“讓60%的市民住在政府提供的租賃或者出售的房子里”，實現公共住房和商品房6：4的比例。

　　這段話被解讀為深圳拒絕“港化”，而是要走“新化”的道路，不少人已經開始等深圳的房價下跌了。

　　并不是潑冷水，但深圳“脫港仿新”之路實在是有點難走。

　　比如，中國房地產的這點經驗，很大一部分是從港區搬回來的，三四十年的基調已經在那了，想改真的沒那么容易；

　　新加坡的組屋確實挺好的，但是深圳的保障房也沒少建，但也沒阻止房價漲，公共住房的建設速度能趕上商品房嗎；

　　深圳多年宅地供應的缺乏，是房價上漲的一個很大動因，而深圳的城中村想要變公共住房，目前也只能在想象中。

　　順便再看看深圳的拋棄對象和學習對象，房價分列全球第一第二，即便是“學會了”，商品住宅估計也是越來越貴，越來越難買了。

　　不過倒是很希望深圳的學習能夠成功，畢竟當“住”的房子越多，“炒”的房子越少，房價越能回歸正常軌跡。

　　所以，考驗智慧的時刻又來了。