又有城市收緊房地產調控政策。

　　緊隨深圳步伐，東莞在7月25日凌晨時分發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱“《通知》”），調控政策進一步收緊。

　　我們先看一下重點內容：

　　1、非莞籍首套房（新房/二手）需2年內連續1年以上社保；2套須3年內連續繳納2年以上社保。

　　2、非本市戶籍擁有2套及以上住房，禁止購買第3套。

　　3、證滿3年方可轉讓。

　　4、異地公積金貸款，需要本人或配偶是東莞戶籍。

　　而值得注意的是，7月24日，國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會，從座談會傳遞的信號看，房地產調控信號明確，總基調依然是堅持“房住不炒”、不將房地產作為短期刺激經濟的手段和“三穩”調控目標不變。

　　聯合發布《通知》的11個部門陣容強大，具體為：東莞市住房和城鄉建設局、東莞市公安局、東莞市自然資源局、東莞市不動產登記中心、東莞市市場監督管理局、東莞市金融工作局、東莞市互聯網信息辦公室、東莞市住房公積金管理中心、國家稅務總局東莞市稅務局、中國人民銀行東莞市中心支行、中國銀行(行情601988,診股)保險監督管理委員會東莞監管分局。

　　發布《通知》原因是：為切實貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，進一步強化房地產市場調控城市主體責任。

　　莞9條收緊房地產調控政策

　　《通知》共有9條內容，可稱之為“莞9條”，包括加大供應、提高購房門檻、延長限售時長、調整公積金貸款政策、加強價格監管、規范金融秩序、規范時長交易秩序、加大信息公開力度及加強輿論引導等方面內容。

　　根據《通知》，在加大住宅用地和住房供應力度方面，東莞將適當提高新增國有建設用地中住宅用地供應比例，優先滿足住宅用地需要，緩解住房供需矛盾。積極創新體制機制，著力突破城市更新項目周期長、進展慢的瓶頸，增加住宅用地有效供應。加強住房區域協調和城鄉統籌，促進區域軌道交通等基礎設施互聯互通和教育醫療等公共服務設施對接，引導人口和住房需求合理分布。協同推進穩地價穩房價穩預期，優化住宅用地差別化限地價出讓方式。加大安居房配建力度。原則上要求新供應住宅用地項目、政府主導城市更新住宅項目配建不少于住宅計容建筑面積 10%的安居房，用于人才住房等用途。試點建設“三限房”，在房價較高的熱點區域選取符合兩規、條件成熟、配套完善的地塊，建設“ 限地價、限房價、限購買人群”的住房項目。

　　《通知》中最重要的一項內容是提高了購房門檻，非東莞市戶籍居民家庭在本市購買第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房，下同），須提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上社會保險證明；購買第二套商品住房的，須提供購房之日起前3年內在本市逐月連續繳納2年以上社會保險證明。非本市戶籍居民家庭在本市行政區域內擁有2套及以上商品住房的，暫停向其銷售商品住房。

　　同時，個人所得稅繳納證明不再作為購房資格審核材料。為做好與原有政策的銜接，在本通知施行之日前已連續繳納個稅滿一年或兩年的非本市戶籍居民家庭，仍可按原政策規定購買首套或第二套商品住房。

　　這意味著東莞也收緊了莞籍家庭的購房條件，不再落戶即能買，首套房還需要提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上社會保險證明，二套房更嚴格，須提供購房之日起前3年內在本市逐月連續繳納2年以上社會保險證明。這和深圳稍早之前的調整出發點一致，通過相關措施提高購房門檻，短期內可快速壓制購房需求，同時打擊炒作買家，但長遠效果有待觀察。

　　第三條是調整限售政策，由2年延長到3年。具體為，自本通知施行之日起在本市行政區域內購買的商品住房（以網簽時間為準，含新建商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年后方可交易轉讓。

　　公積金政策方面的調整是：對于異地繳存住房公積金的職工，在我市購房申請住房公積金貸款的，職工本人或其配偶須為東莞市戶籍。

　　東莞將加強商品住房價格監管，對于新建商品住房申報銷售價格明顯超出周邊市場價格水平的，從土地成本、建安成本、 銷售管理費用、稅費、企業利潤等方面進行全面核查，對定價超出行業公允水平又不能作出合理說明的，暫停核發預售許可證或暫不辦理現售備案。

　　規范房地產金融秩序方面，東莞繼續嚴格執行差別化住房信貸政策，持續做好房地產金融風險防控各項工作，切實防范信貸資金違規流入房地產市場。強化房地產融資業務管理，將房地產貸款集中度過高和增速過快的銀行列為重點監管對象。加強對銀行等金融機構的監管，督促銀行嚴格審核購房資金來源，嚴查嚴防挪用消費貸款及其他貸款用于購房。禁止非銀行金融機構向個人提供購房貸款。嚴厲打擊“高評高貸”行為，對參與“高評高貸”的評估機構、金融機構，依法依規追究相關機構和人員責任。

　　規范房地產市場交易秩序方面，加大聯合查處力度，持續開展房地產市場秩序整頓工作，重點打擊房地產領域捂盤惜售、價外加價、虛假宣傳、惡意炒作、收“茶水費”等違法違規行為。對二手房市場操盤控價、抱團漲價、通過“陰陽合同”騙取貸款、將不具備交易轉讓條件的房源掛牌出售等惡意哄抬房價、擾亂市場秩序的行為從嚴查處。對相關參與機構、個人，依法依規采取約談、暫停網簽、停業整頓、取消從業資格、限制交易、列入個人征信不良記錄等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。

　　加大房地產信息公開力度方面，進一步加強商品住房用地、房源、住房交易價格等信息公開，促進供需信息對接對稱。定期發布全市已成交住宅用地的可售樓面單價平均數。適時公布存量房源和未來計劃上市房源情況。定期公布全市各鎮街（園區）新建商品住房和二手住房網簽交易數據，適時公布各鎮街（園區）有代表性的、成交活躍的二手房樓盤的網簽交易信息，提高房價透明度，引導市場理性交易。

　　加強宣傳輿論引導方面，加強房地產政策宣傳解讀工作，及時發布權威信息，回應社會關切。加強房地產信息發布規范管理，對虛假夸大、捏造散布不實言論、誤導公眾、違規發布房地產信息的行為，依法依規嚴肅處理。

　　《通知》自印發之日起施行，此前相關政策措施與本通知不一致的，以本通知為準。

　　中央最新定調

　　7月24日，國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會，總結房地產長效機制試點方案實施情況，分析當前房地產市場形勢，部署下一階段房地產重點工作。

　　韓正表示，房地產長效機制實施以來，取得明顯成效，值得充分肯定。要堅持從全局出發，進一步提高認識、統一思想，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、一城一策，從各地實際出發，采取差異化調控措施，及時科學精準調控，確保房地產市場平穩健康發展。

　　從上述內容看，房地產調控信號明確，總基調依然是堅持“房住不炒”、不將房地產作為短期刺激經濟的手段和“三穩”調控目標不變。

　　座談會有10城市人民政府負責人參加，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等。其中，近期已經有深圳、南京、杭州、寧波4個城市收緊了調控政策。

　　東莞調控政策加碼有預期

　　后頭看，東莞調控政策加碼是有預期的。

　　疫情后，東莞房地產市場熱度迅速攀升，局部甚至滋生哄抬房價等亂象。6月中旬，東莞住建局發文，即日起至8月，將在全市范圍內開展房地產市場亂象專項整治行動，目的為了有效遏制房地產市場亂象滋生，維護良好市場交易秩序，維護消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。本次專項整治行動重點打擊的擾亂市場秩序的行為包括：房地產開發企業未辦預售許可收取誠意金、捂盤惜售、未按申報價格銷售、制造房源緊張氣氛、虛假宣傳和中介機構及從業人員捏造散布漲價信息、炒賣房號、收“茶水費”、操縱市場價格等。

　　隨后不久，松山湖城市建設局發布《關于開展松山湖園區二手房地產市場亂象專項整治的通知》，重點打擊房地產經紀機構違法違規行為、小區業主抱團哄抬房價行為，還有其他侵害人民群眾合法利益，擾亂房地產市場秩序的違法違規行為。

　　進入7月份，東莞出臺史上最嚴厲的商品房預售制度——《關于進一步加強商品住房預（銷）售管理的通知》，具體包括：一次性申請預售面積不得低于30000㎡，同一幢（棟）住宅均價相差幅度不得超過20%，申報均價不高于本項目上一期同類型商品住房申報均價的5%（含），精裝修價格原則上不得超過2000元/㎡，超過標準的須提交第三方工程造價咨詢機構的評估報告，取得預售證或現售證書后，要在10日內一次性公開全部房源，商品住房實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。

　　7月3日，松山湖城市建設局、市場監督管理局稅務局聯合組織召集園區房地產經紀機構，召開松山湖房地產市場亂象專項整治政策宣講會。會上各經紀機構領取了《誠信經紀門店服務承諾書》，并將簽署后在門店張貼，亮明對客戶的誠信服務承諾。上面明確指出，不能壟斷房源、變相囤積房源、捂盤銷售、操控房價；不能參與炒房，不與投機炒房團伙傳統，不為其提供房源；在網上發布二手房掛牌價不能明顯高于近期真實成交價或周邊樓盤均價房源；不能捏造和散布不實言論，或向客戶提供恐慌性購房信息，或制造房源緊張氣氛；不為交易當事人規避房屋交易稅等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利。

　　7月22日下午，東莞市市住建局又召開了全市30多家房地產經紀機構約談會，傳達大力開展房地產市場亂象專項整治的決心和力度。

　　此前深圳剛剛收緊調控政策

　　深莞相鄰相依。東莞房地產市場除受自身發展因素影響外，受深圳市場的影響也較大。從之前的情況來看，深圳客一直在東莞房地產市場購房群體中占據相當大的比例。今年東莞房價上漲幅度較大的松山湖片區，即明顯受到深圳產業溢出、人口溢出的影響。

　　稍早之前的7月15日，深圳再度收緊調控政策，自身房地產市場有所降溫，但對環深區域來講是利好。

　　7月15日上午，深圳市住房建設局、市規劃和自然資源局、市市場監管局、市公安局、市地方金融監管局、深圳市稅務局、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監局等八部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。

　　對比此前政策，主要變化如下：

　　1、提高深戶購房門檻，須落戶滿3年且能提供連續繳納36個月個稅及社保證明，方可購買商品住房。

　　2、夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

　　3、完善差別化住房信貸措施，無房有貸款記錄的購買普通住房首付50%，非普通住房首付60%；有1套房的購買普通住房首付70%，非普通住房首付80%。

　　4、將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。

　　5、細化普通住房標準，須同時滿足容積率1.0（含）以上、套內面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數）平方米以下、實際成交總價低于750（含本數）萬元等3項條件。

　　6、熱點樓盤優先滿足無房居民家庭購房需求，并根據在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數，合理確定房源和認購人數比例。

　　7、進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應通過房地產信息平臺進行網簽，未經網簽的房屋抵押合同不予辦理產權登記手續。

　　8、加大二手住房交易信息公開力度。

　　9、嚴厲打擊房地產市場違法違規行為。

　　上述政策發布后的一周，深圳二手房市場成交量受到較大影響，環比下滑明顯。