上海二手房成交創(chuàng)4年新高 什么信號(hào)？樓市要觸底反彈？又一城市加碼調(diào)控
近期，上海樓市的成交熱度較高，引起市場(chǎng)關(guān)注。
研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，9月，上海二手房成交量再次突破3萬(wàn)套，同比大漲近5成，創(chuàng)2017年以來(lái)的歷史新高。
接受券商中國(guó)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)歷了3年低迷降溫后，上海樓市今年進(jìn)入上升通道，開始觸底反彈。疫情后，貨幣政策寬松、自住需求釋放、調(diào)控政策穩(wěn)定等因素都對(duì)樓市上行形成支撐，不過(guò)，預(yù)計(jì)在多地調(diào)控升級(jí)、房企融資收緊影響下，四季度市場(chǎng)會(huì)有回調(diào)，將處于震蕩上行趨勢(shì)。
值得注意的是，券商中國(guó)記者了解到，繼杭州、寧波、南京、無(wú)錫、常州等多個(gè)長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市出手調(diào)控后，無(wú)錫再次收緊調(diào)控，上調(diào)二套房公積金貸款利率，這也是年內(nèi)全國(guó)調(diào)控政策中首次出現(xiàn)公積金貸款利率的上調(diào)，此前多地公積金政策收緊或是提高貸款額度，或是提高首付比例。
上海二手房成交量再破3萬(wàn)套
自4月以來(lái)，上海二手房市場(chǎng)持續(xù)升溫。
易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月份上海二手房成交套數(shù)約為3.1萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)4.2%，同比增長(zhǎng)46.8%。這一成交量處于2017年以來(lái)的歷史高位。
上圖可以看出，今年以來(lái)，受疫情影響，1-3月上海二手房成交迅速降溫至冰點(diǎn)。隨著疫情逐漸好轉(zhuǎn)，自4月開始，市場(chǎng)逐漸升溫，至9月成交量更是升至2017年以來(lái)新高。
根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，4-7月上海二手房成交量穩(wěn)定在平均每月2.8萬(wàn)套左右，8月、9月成交量分別達(dá)到2.98萬(wàn)套、3.11萬(wàn)套。前9月上海二手房成交量同比增長(zhǎng)9.9%，增速已經(jīng)回正。
從成交房源結(jié)構(gòu)和區(qū)域來(lái)看，9月份上海成交房源中平均面積為88.6平米，其中90平米以上房源占比達(dá)到41%，而上個(gè)月僅為33%。成交套數(shù)排名前三位的板塊分別為周康、浦江、三林板塊。
從成交價(jià)格來(lái)看，上海二手房住宅套均總價(jià)為353萬(wàn)元，成交均價(jià)為42085元/平米。成交均價(jià)排名前三位的板塊分別為淮海中路、前灘、南京西路板塊。上海各區(qū)二手房成交價(jià)格除了虹口區(qū)同比下降了0.1%，其余區(qū)域均有不同程度的上漲。以黃浦區(qū)、浦東新區(qū)和松江區(qū)最為明顯，分別環(huán)比上漲0.52%、0.48%、0.45%，同比上漲4.7%、4.3%、3.5%。
我愛我家(行情000560,診股)集團(tuán)的數(shù)據(jù)也顯示，9月，上海二手房成交市場(chǎng)明顯好于上年同期，成交量同比漲幅超過(guò)45%，成交價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%。與此同時(shí)，上海二手房市場(chǎng)新增客源量同比漲幅高達(dá)42.7%，連續(xù)兩個(gè)月增幅排名重點(diǎn)12城市第一；新增房源量同比增幅也在重點(diǎn)12城市中最高，達(dá)到181.1%。
上海樓市進(jìn)入上升通道？
對(duì)于上海二手房成交量創(chuàng)4年新高的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，有幾個(gè)方面的原因：
一是，從周期性波動(dòng)規(guī)律來(lái)看，上海樓市今年進(jìn)入到一個(gè)上升通道。2017年到2019年上海樓市比較低迷，這個(gè)低迷也是對(duì)2015年到2016年樓市比較火爆的一個(gè)修復(fù)和調(diào)整，經(jīng)過(guò)這三年的降溫之后，今年市場(chǎng)是有動(dòng)能要往上走的，因?yàn)樾枨竺姹灰种茙啄曛?，總?huì)有些自住需求要釋放，這是一個(gè)周期性波動(dòng)的規(guī)律。
二是，今年為了應(yīng)對(duì)疫情，從2月份開始貨幣政策較為寬松，會(huì)有些資金量到處流竄，其中有些資金流進(jìn)了樓市。因?yàn)?月份到4月份，對(duì)于個(gè)人買房子的信貸支撐力度比較強(qiáng)，對(duì)開發(fā)企業(yè)融資也是支撐比較強(qiáng)的，所以整個(gè)貨幣政策的放松對(duì)樓市是一個(gè)利好，這個(gè)利好更容易被一線城市和東部強(qiáng)二線城市所吸納，就是說(shuō)他們對(duì)這種貨幣資金的轉(zhuǎn)暖反應(yīng)更明顯一些，這是來(lái)自于貨幣金融方面一個(gè)利好的反應(yīng)，包含最近一段時(shí)間的社融指標(biāo)M1、M2都是在增速擴(kuò)大的，這本身就說(shuō)明流動(dòng)性是趨于寬松的，是對(duì)資產(chǎn)價(jià)格包含房?jī)r(jià)的一種支撐。
三是，今年七八月份以來(lái)部分城市出臺(tái)新政升級(jí)調(diào)控，上海因?yàn)樯习肽晔袌?chǎng)偏溫和，所以也沒有必要出新政。沒有出臺(tái)新政策，對(duì)市場(chǎng)也沒有什么利空影響，間接來(lái)說(shuō)，相比深圳、南京、杭州收緊調(diào)控，上海政策面不變，保持一個(gè)既有態(tài)勢(shì)，對(duì)樓市其實(shí)也是一個(gè)變相的小利好。
那么，當(dāng)前能說(shuō)上海樓市已經(jīng)觸底反彈開始回暖了嗎？四季度市場(chǎng)熱度能否持續(xù)？
對(duì)此，楊紅旭對(duì)券商中國(guó)記者表示，上海樓市應(yīng)該可以說(shuō)是見底反彈了，這個(gè)底部就是前面說(shuō)的2017年、2018年的量特別低，2019年的價(jià)格是處于一個(gè)偏底部。
不過(guò)，楊紅旭告訴券商中國(guó)記者，今年9月份成交量創(chuàng)近4年新高，但是這是網(wǎng)簽量，由于網(wǎng)簽量相對(duì)滯后，9月份的網(wǎng)簽量可能反映的主要是8月份買房下定金的情況，而9月份到10月份市場(chǎng)略有降溫了，所以10月份成交量相比9月份應(yīng)該會(huì)有所回調(diào)，四季度市場(chǎng)會(huì)相比三季度略有降溫，主要是受七八月份以來(lái)多次會(huì)議包含十幾個(gè)城市調(diào)控升級(jí)、房企融資收緊等政策影響。
“但是四季度即便有回調(diào)，也不代表市場(chǎng)重新大幅降溫了，因?yàn)橐呀?jīng)是處于一個(gè)震蕩往上走的通道當(dāng)中，我估計(jì)，明年春節(jié)之后，二季度成交量會(huì)重新起來(lái)。”楊紅旭對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)也認(rèn)為，雖然9月上海二手房成交量創(chuàng)了新高，但是今年的高點(diǎn)可能也就這樣了，因?yàn)楸旧淼搅怂募径瘸山涣烤蜁?huì)慢慢的往下走，所以10月、11月份可能還是有一個(gè)震蕩回落，再要看到3萬(wàn)套的概率幾乎是沒有了。預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)應(yīng)該還會(huì)維持穩(wěn)步反彈向上格局，成交還有機(jī)會(huì)看到3萬(wàn)套，但是也和今年一樣是個(gè)別月份出現(xiàn)，正常情況應(yīng)該在2萬(wàn)套出頭點(diǎn)。
長(zhǎng)三角又一城市再次收緊調(diào)控
下半年以來(lái)，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控收緊，特別是長(zhǎng)三角地區(qū)，包括杭州、寧波、南京、無(wú)錫、常州等已經(jīng)出手調(diào)控。
10月15日，無(wú)錫再次收緊調(diào)控，將職工家庭第二套自住住房公積金個(gè)人住房貸款利率調(diào)整為首套貸款利率的1.1倍。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，此次無(wú)錫對(duì)于二套公積金貸款利率提高，或考慮到公積金貸款資金池略緊張的問題。此前公積金貸款過(guò)多，現(xiàn)在有所收緊。同時(shí)此類利率調(diào)整，也體現(xiàn)了購(gòu)房政策收緊的導(dǎo)向，有助于管控部分炒房行為。
值得注意的是，券商中國(guó)記者了解到，今年以來(lái)，多地公積金貸款政策收緊，或是提高貸款額度，或是提高首付比例，此次無(wú)錫上調(diào)貸款利率屬于全國(guó)首次。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)券商中國(guó)記者表示，實(shí)際上利率上升或也是為了填補(bǔ)漏洞，此類利率過(guò)低，客觀上使得近期公積金貸款需求增大。而通過(guò)適當(dāng)提高利率，也實(shí)現(xiàn)首套和二套貸款的差異。若是后續(xù)二套利率上升后公積金貸款需求依然大，那不排除額度也會(huì)收緊。
從全國(guó)來(lái)看，貝殼研究院指出，下半年以來(lái)，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“三穩(wěn)”的目標(biāo)，中央層面多次召開會(huì)議，敦促地方尤其是土地市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲較快、市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)的城市及時(shí)采取針對(duì)性措施穩(wěn)市場(chǎng)。地方層面緊調(diào)控，“一城一策”持續(xù)發(fā)力。7月以來(lái)，深圳、東莞、杭州及成都等近20城約30次出臺(tái)收緊政策抑制和防范市場(chǎng)過(guò)熱。
貝殼研究院預(yù)計(jì)，四季度，二手房市場(chǎng)政策環(huán)境或進(jìn)一步收緊，三季度較熱的城市或出臺(tái)調(diào)控平抑市場(chǎng)。購(gòu)房貸款利率觸底后或隨銀行資金成本的上升而小幅走高。年底市場(chǎng)季節(jié)性反彈力度不強(qiáng)，整個(gè)四季度成交預(yù)計(jì)繼續(xù)回落，重點(diǎn)城市價(jià)格普遍走平，調(diào)控嚴(yán)格城市或?qū)⑾碌?/P>