在這個(gè)長(zhǎng)假來臨前，樓市變局還在繼續(xù)。

　　9月14日，成都調(diào)控加碼，提出個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限調(diào)至5年。

　　9月23日，長(zhǎng)春調(diào)控加碼，提高首付比例、三套停貸、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)；

　　9月23日，東莞調(diào)控加碼，主要針對(duì)公積金買房；

　　9月28日，唐山調(diào)控加碼，限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，二套房首付比例不低于50%，三套房暫停商貸；

　　9月30日，銀川出臺(tái)調(diào)控，首套房首付不低于20%，2年限售；

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　　無一例外，都是今年房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先的城市，也是先后被約談的幾個(gè)重點(diǎn)城市，都難逃“槍打出頭鳥”的命運(yùn)。

　　而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月28日，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達(dá)376次。

　　加上對(duì)房企的“三條紅線”、房貸資金的嚴(yán)監(jiān)管、HD泄露文件的風(fēng)波，下半年的樓市走向，顯然比寒冬來得更快。

　　而在此之前，一波北方城市房?jī)r(jià)下跌潮，更是刷遍了朋友圈。

　　天津、石家莊、濟(jì)南、青島、鄭州，幾個(gè)北方大城市都陷入房?jī)r(jià)大跌的漩渦中，即便有辟謠有曲解，但真實(shí)的狀況依然像迷霧般，讓人看不清。

　　北方城市房?jī)r(jià)真的不行了？哪個(gè)城市房?jī)r(jià)真的在跌？過去5年甚至10年間，哪些城市的房?jī)r(jià)在漲？哪些城市又在跌？

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　　北方城市的房?jī)r(jià)，全都在下跌？

　　在國家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化表中，59個(gè)城市的新房環(huán)比上漲，9個(gè)城市下跌。

　　更能反映市場(chǎng)價(jià)格的二手房市場(chǎng)，48個(gè)城市環(huán)比上漲，18個(gè)城市下跌。尤其是廣州，二手房市場(chǎng)連續(xù)兩個(gè)月領(lǐng)漲全國。

　　而與去年相比，70個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)漲幅表現(xiàn)，更為具體。

　　70個(gè)城市中，有43個(gè)同比上漲，27個(gè)城市出現(xiàn)了下跌，下跌的城市數(shù)量有所擴(kuò)大。

　　43個(gè)上漲的城市中，深圳漲了15.9%排在第一，唐山漲了14.6%排在第二，也是僅有的兩個(gè)漲幅在15%左右的城市。深圳的氣勢(shì)還在，年中再次調(diào)控加碼后，資金開始外溢，這也是廣州、尤其是惠州等地房?jī)r(jià)近期大幅上漲的原因之一。

　　此外，西寧、沈陽、無錫、銀川四個(gè)城市的漲幅都超過了9%，排在第二梯隊(duì)，而這些漲幅較大的城市，都進(jìn)了兩次被約談名單，調(diào)控也紛紛出爐。

　　而在27個(gè)下跌的城市中，牡丹江下跌8.3%排在倒數(shù)第一，貴陽、天津、鄭州、湛江四個(gè)城市的跌幅都超過了4%，天津和鄭州下跌的情況確實(shí)存在。

　　從區(qū)域分布看，上漲的43個(gè)城市中，南方城市占了24個(gè)，北方城市19個(gè)。下跌的27個(gè)城市中，南方城市占了18個(gè)之多，北方城市僅有9個(gè)。

　　雖然上漲前10名中也有唐山、沈陽這樣的北方大城市，而下跌的城市中，也不乏貴陽、武漢這樣的南方重鎮(zhèn)，但當(dāng)天津、青島、濟(jì)南、鄭州、煙臺(tái)、石家莊等6個(gè)北方經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)全都在下跌，自然會(huì)有北方城市房?jī)r(jià)不行了的感覺。

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　　但當(dāng)我們把時(shí)間線拉長(zhǎng)到5年，南北方城市房?jī)r(jià)的差距就明顯了許多。

　　在70個(gè)大中城市中，無論是一二線，還是三四線，5年來的房?jī)r(jià)全部實(shí)現(xiàn)上漲，也能窺探出2016年這一波全國房?jī)r(jià)上漲潮的威力。

　　其中，深圳上漲近80%，依舊排在第一，從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)到人口增長(zhǎng)，深圳無疑都是最具房?jī)r(jià)支撐力的城市。

　　排在第二位的是合肥，5年來上漲65%。這座行政上劃歸中部，卻在實(shí)際發(fā)展中緊綁長(zhǎng)三角的城市，依靠穩(wěn)步的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)在2016年開啟暴漲模式，成為當(dāng)時(shí)“房?jī)r(jià)四小龍”的領(lǐng)跑者。

　　無錫、廣州、杭州、北京四個(gè)城市的漲幅都超過了50%。廣州、北京兩個(gè)一線城市的漲幅在情理之中，而杭州則得益于近年來的經(jīng)濟(jì)和人口快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也一直居高不下。

　　南京、廈門、武漢、上海、濟(jì)寧、寧波、唐山這7個(gè)城市的漲幅都超過了40%。三四線城市開始登場(chǎng)，如果說唐山尚在京津冀都市圈，人口、資金外溢加上供需不平衡導(dǎo)致唐山的房?jī)r(jià)一直漲到現(xiàn)在，那么濟(jì)寧這座在山東并不出彩的城市，卻上漲40%以上，著實(shí)令人意外。

　　同樣的行情，也發(fā)生在后面的徐州、九江、贛州、洛陽等城市身上，三四線城市房?jī)r(jià)的上漲，其實(shí)超過很多人的想象。

　　而從區(qū)域分布上看，前10名的城市中僅有北京1 個(gè)北方城市，南方城市實(shí)現(xiàn)霸榜。在前20名城市中，也只有5個(gè)北方城市入圍。

　　顯然，經(jīng)濟(jì)高增速、人口高增長(zhǎng)，致使南北經(jīng)濟(jì)的差距越拉越大，也讓南方城市的房?jī)r(jià)更具底層支撐力。

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　　當(dāng)我們把時(shí)間線再次拉長(zhǎng)到10年的緯度，各個(gè)城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)又是如何？

　　船長(zhǎng)收集了過往10年間217個(gè)城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，覆蓋一二三四五(行情002195,診股)六線。令人驚訝的是，10年來房?jī)r(jià)下跌的城市只有2個(gè)，215個(gè)城市的房?jī)r(jià)都是上漲態(tài)勢(shì)。（詳細(xì)表格在文末）

　　先來看漲幅前50名的城市。50個(gè)城市的房?jī)r(jià)，10年來的漲幅都超過了120%，翻倍成為最基礎(chǔ)的門檻。

　　其中，深圳上漲334%，比2010年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了3.34倍，高居全國第一位。這里不僅是全國經(jīng)濟(jì)開放最前沿、經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力最前沿，順帶著也成為房?jī)r(jià)最高峰。

　　廈門10年上漲293%排在全國第二位，2020年的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近5萬元/㎡，這個(gè)數(shù)據(jù)也能排到全國前5。廈門是特殊的，島內(nèi)的可用地開發(fā)殆盡，而最好的教育、企業(yè)、醫(yī)療資源都在這里，房?jī)r(jià)便持續(xù)走高。

　　東莞10年上漲200%排在全國第三，從2010年的6400元/㎡漲到接近2萬元/㎡。這個(gè)依靠制造業(yè)加工起步的城市，2019年GDP與萬億只有一步之遙，2019年GDP增速在廣東排第一。堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)底子，加上深圳資金外溢，東莞的房?jī)r(jià)漲幅殺進(jìn)前三。

　　排在四五六位的城市令人意外：保山上漲197%、南陽上漲196%、大理上漲184%。

　　保山是誰？這個(gè)很多人連聽都沒聽說過的云南城市，常住人口只有263萬，2019年GDP只有960億元，房?jī)r(jià)漲幅如此之大令人大跌眼鏡。

　　當(dāng)然，另一個(gè)原因是保山的房?jī)r(jià)基數(shù)太低了，2010年時(shí)只有2887元/㎡。南陽同樣如此，2010年的房?jī)r(jià)只有2757元/㎡。

　　但南陽的瘋狂還在繼續(xù)，這個(gè)以“爛尾樓之都”聞名在外的城市，卻有著千萬人口的支撐。9月份某樓盤甚至開出了均價(jià)14500元，600套房源3000人認(rèn)籌。不知如此場(chǎng)景，會(huì)延續(xù)到何時(shí)。

　　此后，還有廣州、臨沂、北京、合肥四個(gè)城市的漲幅超過170%，躋身前10名。

　　與南陽同理，臨沂的人口也高達(dá)千萬級(jí)，是中國16個(gè)千萬人口城市中僅有的兩個(gè)三線城市。大量的外出務(wù)工者回鄉(xiāng)置業(yè)，也逐步推高了這里的房?jī)r(jià)。

　　從區(qū)域分布看，前50名的城市中有30個(gè)南方城市，北方20個(gè)，而前10名中有7個(gè)南方城市，北方僅有南陽、臨沂和北京殺入。

　　即便從全國格局看，南方城市的房?jī)r(jià)漲幅普遍比北方高，已是不爭(zhēng)事實(shí)。

　　而在217個(gè)城市中，還有30個(gè)城市的漲幅10年間未能超過50%，完全跑輸大盤。

　　這里面不僅有哈爾濱這樣的省會(huì)城市，也有榆林、大慶這樣典型的資源型城市。而其中，東北城市就占了接近一半之多，房?jī)r(jià)是經(jīng)濟(jì)的反應(yīng)，可見一斑。

　　墊底的溫州，10年來房?jī)r(jià)跌了31%。溫州也成為這十年間，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)“牛熊交替”的見證者。

　　2010年前后，溫州房?jī)r(jià)漲到最高峰的3萬多，與杭州一起成為“樓市雙雄”，超過北上廣深四大一線城市，高居全國榜首。

　　但2011年，國家出手調(diào)控樓市，“新國八條”給了樓市一拳重?fù)簟ｃy根收緊、貸款難度增加，加上民間借貸崩盤導(dǎo)致的高杠桿炒房客爆倉，溫州樓市開始直線暴跌。

　　直到2014年8月解除限購政策，溫州樓市經(jīng)歷了連續(xù)36個(gè)月下跌。3年時(shí)間溫州房?jī)r(jià)下跌約40%，部分高檔樓盤價(jià)格下跌超過50%。此后，溫州房?jī)r(jià)才開始緩慢爬升，到今天的2萬元左右。

　　而10年前與當(dāng)下中國房?jī)r(jià)最高的20個(gè)城市對(duì)比，更能看出時(shí)代變遷。

　　2010年排在第一的溫州，已經(jīng)掉到了13。而當(dāng)時(shí)的深圳，從第六位躥升到第一，稱霸全國。

　　另外，從這張表中還能看出，浙江的房?jī)r(jià)普遍較高。即便在2010年，溫州第一、杭州第四、寧波第七，加上后面的舟山、金華、臺(tái)州、紹興，20強(qiáng)城市中浙江有7個(gè)之多。

　　到了今天，浙江城市依然有5個(gè)城市入圍20強(qiáng)，舟山、臺(tái)州出局，麗水以1.8萬元的高價(jià)殺到18名，這也讓浙江成為平均房?jī)r(jià)最高的省份。

　　十年河?xùn)|，十年河西。但唯一不變的，就是這20個(gè)城市基本被珠三角、長(zhǎng)三角和京津冀三大都市圈承包。

　　無論投資抑或自住，去尋找人口持續(xù)流入、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的城市，才是正確之道。

　　附：2010-2010年中國217個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅排行榜