前兩天有條新聞，或許很多人忽視了。

　　11月28日，中國金融學會主辦的“2020中國金融學會學術年會暨中國金融論壇年會”在北京召開。現任會長、原央行行長周小川做了主題為“拓展通貨膨脹的概念和度量”的發言，指出了當下通脹統計指標的一些短板，其中的一個就是目前的通脹指標里不含房價在內的資產價格。

　　（發言是一個概要介紹，其完整內容刊發在2020年第3期《中國人民銀行政策研究》上。）

　　文章指出：

　　當全球人口上升到70億，城鎮化成為相當多數人生活、工作的必然選擇，城市可用地變得很稀缺且價格高昂，使得通脹度量再也不能無視或低估住房的因素。

　　資產價格除了影響到企業的擴大再生產，還涉及到基礎設施、環境保護等公眾性消費問題，不納入通脹考慮已經不行了，但怎么納入還需要研究。

　　簡而言之，過去投資品價格和資產價格可另行考慮，現在再這樣做恐怕已經不行了。

　　周小川說話的分量自不待言，他背后的中國金融學會同樣來頭不小。據其官網介紹，學會成立于1950年8月，經當時中央人民政府政務院批準成立，為從事金融研究的全國性學術團體，主管單位是中國人民銀行，登記管理機關是中華人民共和國民政部。

　　稍加了解就會知道，學會歷任會長多為金融系統的前任官員、且銀行/證券/保險等金融機構也是其理事單位，由此可見其學術研究和建議將對政策產生極大的影響力、當然也包括這次周會長的研究成果…房價納入通脹統計指標或許只是一個時間問題。

　　今天我們就聊聊房價納入通脹指標這件事，及其對房價的影響。　　

　　低通脹

　　我們常說錢越來越毛、錢越來越不值錢，主要是指物價漲了。之前1個饅頭1毛錢、現在一個饅頭要5毛錢，同樣一塊錢，之前能買5個饅頭、現在只能買兩個饅頭，錢可不就貶值了嗎？

　　那物價為什么會漲呢？因為錢多了啊，央媽印錢過多當然就會推高物價了。

　　那如何衡量物價的漲幅呢？畢竟商品成千上萬種，總不能把所有商品的價格都一一列出來吧？

　　一個辦法就是選取其中的部分商品，并跟蹤這部分商品價格的變化，統計計算出一個數值來，這個數值就是CPI——消費者價格指數，根據這個指數的漲幅來判斷物價的漲幅，由此再判定出當下是通脹還是通縮。

　　CPI統計中有兩個問題很關鍵：

　　1.選中了哪些商品。被選中的商品、其價格漲跌才會影響CPI數值，沒被選中的商品、其價格漲跌不會影響CPI數值。

　　最常舉的例子是房租和房價，房租因在CPI統計范圍內、其價格漲跌影響CPI，而房價卻因不在CPI統計范圍內、其價格漲上天也影響不了CPI數值。

　　2.選中的商品會有權重。所謂權重，也就是影響力的大小。

　　同樣AB兩種商品，即使都漲了10%，但因二者權重不同對CPI的影響就不用。最常舉的例子就是豬肉，因豬肉在我國CPI中的權重大，豬肉一大漲CPI就跟著一小漲，所以才有了豬通脹一說。

　　近一二十年來，包括中國在內的全球經濟的一大特征是低通脹，即物價沒怎么漲。

　　有人會反駁：你眼瞎了么，沒看到房價漲上了天？！是的，房價漲得確實很高，但不好意思…房價不在CPI統計范圍內，所以從數據上看經濟是低通脹的。

　　日本和歐洲因物價幾十年不漲，所以政府的一大經濟目標就是通脹——你沒看錯，不是打壓物價而是拉高物價，可即使這樣操碎了心…物價還是拉不起來。

　　為此，日歐不得不實行負利率政策鼓勵大家借貸花錢、而不是銀行存錢，就這還是沒用。

　　前些天，中國政府還發行了五年期、總額為7.5億的負收益歐元債券，債券投資人現在以100.76歐元的價格買入，五年后能收回的本息合計居然是100歐元！

　　可這些年日歐美中等幾大經濟體都在大規模的印錢。按照傳統經濟學理論，市場中的錢多了、物價應該會漲啊？現實為何相反呢？

　　這些年，幾個主要經濟體的央媽們印了很多錢

　　前文已經講了，CPI統計的問題。一是漲的商品沒有統計在內，二是漲幅過大的商品，其權重太小。　

　　錢去哪了？

　　那各國央媽印出的這么多錢都去哪了呢？其實上文已經回答了：很大一部分流向了資產領域，推高了房價、股價和債券價格。

　　全球三大泡沫廣為人知：美國的股市、中國的樓市和日本的債市。

　　在疫情沖擊下，美國經濟今年將負增長，但因印錢太多、這絲毫不影響股指的上漲。至今，美國道瓊斯、標普500和納斯達克三大股指均紛紛創出歷史新高，納斯達克指數更是相對于2008年有了超10倍的漲幅。

　　2008年時，北京的新房價格普遍在1萬，而十年后的今天其新房價格接近10萬，其他二線城市城市房價同樣有四五倍的漲幅。

　　日本比較奇葩，為了多印錢，央行不得不直接到市場中去購買ETF基金（實際就是買股票），并購買了大量債券，以此維持了債券高價格。

　　除了這些之外，在美國還表現為大學學費過高、醫療費用過高、社保養老當期繳納過高，而在中國則表現為醫療價格過高、子女課外補習費用過高等，而這些統統不在通脹的統計范圍之內。

　　小王前些年不吃不喝工作一年的收入、能買個5平米的廁所，而現在要買個同樣大小的廁所、則要不吃不喝工作兩年，可自己日常的吃穿用行花費卻幾乎沒有變化——這幾乎是這些年生活在大城市中的人的普遍感受，請問有沒有通脹？

　　數據顯示沒有通脹。

　　高房價、高醫療、高昂子女教育費支出擠壓居民的其他消費，可生活必需品支出卻同樣沒有增加，這種CPI數據下的低通脹現象、讓人能感受到低物價的幸福嗎？

　　收入漲了、物價也很便宜，本應享受“高收入 低物價”的紅利，可很多人為什么感覺并不幸福？因為影響幸福感受的其他因素（房價/醫療/教育/養老等）沒有體現在數據上。

　　全球低通脹的本質，是納入CPI統計范圍內的吃穿用行等生活用品的商品價格沒有漲，但統計范圍之外，而非常影響人幸福感受的房子、醫療、教育、培訓、養老等價格卻在節節攀高！

　　所以周會長才會在文章里說，資產價格……不納入通脹考慮已經不了。

　　當然還有一種可能，正因為資產價格和醫療/教育/養老保險等支出過高、擠壓了人們的生活品消費，才使得物價這么低！

　　不是大家不想消費推高物價，而是大家已被壓榨的沒錢消費了！　　

　　如何影響？

　　有人會覺得，將房價納入通脹指標會有多大影響呢？無非是CPI數值變高了，房價該高還是高、該漲還是漲唄。

　　事情遠沒有這么簡單。

　　舉幾個例子吧。

　　近日，特斯拉將被納入標普500指數的新聞一出，幾乎所有的人都預期其股價還要上漲，為什么？因為一旦納入標普500指數，跟蹤該指數的指數基金將被迫買入特斯拉的股票——必須得買，不買那就不是跟蹤該指數的基金了。

　　一只原本3A評級的債券若被下評至2A級，則該債券價格大概率會大幅下跌，除了其資質變差影響價格外，一些債券基金會被迫賣出——因為這些基金只會投資于3A級債券，當債券不再是3A時必須賣出，從而引發價格下跌。

　　為什么各國都很在意國際評級機構對自己國家的主權信用評級？因為這影響到債券的發行啊，除了債券能否發得出去、還影響到發出去的債券利率。

　　同樣的道理，當CPI數值因資產價格而變動時，會出現一系列的應對政策、當然包括貨幣政策。

　　近一二十年，為什么各國的央媽們都肆無忌憚的敢于印鈔放水？因為通脹率低啊。

　　物價不漲，說明市場的錢不多、那就多印錢唄，就這樣錢越來越多，全然不顧錢其實已經很多的事實——只是這些錢沒有流入日常消費品中、沒有流入CPI統計的商品中。

　　是不是有一種自欺欺人的感覺？

　　當房價納入通脹指標后，房價的上漲將帶來CPI數值的增長，由此反映出物價在上漲、通貨在膨脹，對應的貨幣政策就是信貸緊縮、減少印錢，對應的物價防控策略就是壓制房價、不讓房價上漲。

　　請問，在這種情況下房價還可能大漲嗎？！